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上海天天彩:北京限競房迎交付大年:80%項目虧損,房屋質量引擔憂

2020-01-05 09:44:35 中新經緯

上海天天彩 www.aeetz.com   中新經緯客戶端1月5日電 (薛宇飛)為平抑過快上漲的房價,限定商品房最高售價的限競房應運而生,并迅速成為近兩年北京新房市場上的供應主流。由于價格稍低,限競房被認為是購房者的“福利房”,但這對房企來說,不見得是好事?;故菹允?,受房價與地價價差較小、銷售周期拉長、融資成本高等因素影響,北京入市交易的限競房項目有80%會出現虧損。

  在企業無利可圖的情況下,樓盤的交付質量引起了市場關注,在北京,即使是單平方米動輒十萬元、總價款超千萬元的豪宅項目,也不乏因為質量問題而出現維權的情況。業內人士指出,2020年、2021年將是限競房項目的交付大年,房屋質量問題應引起各方高度關注。

  部分區域限競房價格下跌20%

  北京朝陽區一在建樓盤 中新經緯 薛宇飛 攝

  在北京工作多年后,2018年8月,童玲(化名)拿著湊齊的首付款買下了房山區旭輝城項目的一套住宅,加上一些雜項支出,房子的均價接近3.9萬元/平方米。

  買房時,旭輝城的置業顧問告訴童玲,這是北京第一批拿到預售證的限競房項目,住建部門批準的該批次房源銷售均價為38994元/平方米,價格很合適。童玲不太懂什么是限競房,她的理解是政府幫老百姓摁住了售價,買這種項目比較劃算。

  限競房,即限房價、競地價,在土地招拍掛時就設定了未來商品房的銷售價格,當土地競拍價格達到上限后,開發商對自持比例、配建公租房面積等進行競拍。同時,購房人在取得項目產權后五年內不得上市交易。也就是說,政府部門設立了限競房項目的最高價格紅線,開發商不得逾越,但向下浮動并無限制。這類住宅仍是商品住宅,不屬于保障房序列。

  隨著強調控效果的顯現,北京房地產市場出現頹勢,新房二手房聯動降價成為一種趨勢,位于六環外的旭輝城項目也受到影響。童玲告訴中新經緯客戶端,現在旭輝城的售價下降了5000元/平方米左右,她已經浮虧30多萬元。從2018年6月拿到預售證至今,旭輝城仍未售罄,安居客客戶端顯示,該樓盤最低售價為32500元/平方米。

  銷售不理想,是北京大多數限競房項目都需要面對的問題。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端說:“已經入市的128期、78個限競房項目,共計有約5.87萬套住宅,但現在網簽了約2.48萬套,網簽比例只有42.7%。除了少數樓盤,限競房項目能夠銷售過半已經算是優秀了?!?/p>

  中原地產研究中心統計數據顯示,包括限競房在內,2019年北京新建商品住宅成交量雖然同比上漲了57%,但由于2018年、2019年住宅供應量連續兩年均超過4萬套,商品住宅庫存量達8萬套,刷新了最近8年的最高紀錄。

  新建商品住宅庫存高企,與限競房供應激增有關。該機構稱,2018年以來,北京合計供應新建住宅達9.5萬套,其中5.44萬套是限競房,占到市場供應的68%。限競房項目也在大量積壓,累計庫存量達3.38萬套。

  中新經緯客戶端注意到,在銷售不暢與供應增加的雙重擠壓下,除少數地理位置好、配套成熟的限競房項目按照最高限價出售住宅外,多數樓盤的實際售價都與最高限價留有一定的空間,類似旭輝城的降價行動,在其他樓盤并不鮮見。

  “北京限競房明顯扎堆,集中在青龍湖、亦莊、大興等區域,這種情況下,雖然大部分項目的規劃設計、戶型等都比之前有提升,但在資金回籠的要求下,市場有可能會出現價格戰?!閉糯笪俺?,部分區域限競房的價格已經下跌20%以上。

  多數項目將虧損

  北京大興區一限競房項目樣板間 中新經緯 薛宇飛 攝

  降價,進一步擠占了限競房項目本就不多的利潤。中原地產研究中心稱,2017年以來,北京合計入市的限競房地塊共有103宗,這103宗土地拿地的成本價(經營部分)與房價差,最低的只有6300元/平方米,最高的在3萬以上/平方米,超過2萬元/平方米的地塊只有38宗,算上建安、營銷、財務、稅費等成本,多數項目都將虧損。

  “已經入市的66個限競房地塊(有項目屬于多地塊)中,有46個塊地的房價與地價差在2萬元/平方米以內,目前,這些項目中只有8個項目基本售罄,另外4個項目基本保本。整體看,北京入市的限競房項目中有80%已經虧損,即使未來快速賣完,也只是減少虧損,如果價格戰持續,虧損面還會擴大?!備醚芯恐行某?。

  克爾瑞研究中心2019年10月底也稱,對北京2016、2017年成交的86幅含宅地塊的運營情況進行統計分析發現,在已經開盤的66個項目中,只有三成項目盈余,超七成項目面臨虧損。在限競房中,西城天鑄、金辰府、頤璟萬和、禧瑞春秋、北京嶺秀、觀承別墅•大家的房價地價差分別約為17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米,這些項目都將虧損。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析,一般情況下,地價占到房屋售價的30%,再刨去建安、營銷、稅費等成本,項目才能盈利,而現在北京很多限競房地價占房價的比例過高,是虧損的重要原因。

  張大偉稱,房價與地價差距較小,開發商在拿地時就已經知道,之所以還敢高價拿地,是出于對市場的未來預期較好。出讓較早一批限競房地塊時,市場還比較熱,開發商相對樂觀,對項目的地下貨值預估較高,同時,由于限競房售價低,開發商認為項目會快速實現去化,財務成本也低,可以實現盈利。但隨著市場下行,銷售變得比較緩慢,地下貨值也難以賣出高價格,利潤慢慢就被融資成本吞噬了。

  諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱,相比不限價的商品住宅,限競房項目價格相對較低,建造成本、財務管理費用、營銷費用、各項稅費等支出大概占到房屋售價的30%,開發商的利潤空間被壓縮。同時,限競房項目存在同質化嚴重、位置比較偏僻等劣勢,導致去化情況不佳,盈利更加困難。

  房屋質量成隱憂

  樓盤 中新經緯 攝

  此前有業內人士指出,近兩年交付的房屋質量普遍較差,盡量不要買這幾年的新房。就北京近兩年的房地產市場而言,不管是高端豪宅,還是保障性住房,都有項目暴露出工程質量問題。

  2018年9月,突破8萬元/平方米限價紅線、銷售均價達9.5萬元/平方米豪宅項目華潤昆侖域陷入質量風波,引發不小的關注。有分析認為,雖然華潤昆侖域打破了北京住宅的限價紅線,但與當時周邊12萬元/平方米二手房相比,售價依舊偏低,盈利水平不高甚至陷入虧損,這或許是品質打折扣的原因所在。

  2018年6月,北京下發了第一批限競房預售證,按照建設周期推算,今明兩年將是限競房項目的集中交付期。張大偉預計,第一批交付的限競房項目或出現在2020年3月,今年全年大約有20個項目交付,2021年有50-60個。在80%的限競房都將虧損的情況下,房屋質量又能否保障呢?

  陳霄稱,高地價讓房企利潤空間被壓縮,快周轉成了其必然選擇,而快周轉可能會帶來房屋質量隱憂。嚴躍進認為,利潤低甚至虧損并不一定會引發房屋質量問題,但客觀上講,一些企業確實存在偷工減料的沖動,“減配”的可能性是存在的。

  張大偉稱,企業無利可圖,給限競房項目留下不小的質量隱患,未來交付的項目出現質量問題的概率有所加大。在房價上漲階段,購房者買的越早賺得可能越多,即使出現質量瑕疵,也不會十分計較。但現在不同了,限競房價格并沒有上漲,反而下跌了,這個時候如果房屋再出現質量問題,會引發購房者反彈,小問題也會變成大矛盾。

  張大偉建議購房者,今后購買住宅時,應該適當考慮房價與地價存在一定空間的項目,這樣會減少質量問題出現的幾率。

  其實,隨著北京房地產市場進入低迷期,后續再入市的限競房地塊的出讓溢價率已經走低,張大偉稱,預計這些項目的虧損面有可能降低,但限競房市場的競爭依然慘烈。

  2019年年末至今,北京相繼出讓了不少不限價地塊,陳霄認為,出讓不限價地塊是順應市場發展現狀的政策微調,一定程度上能提高房企拿地的積極性,對于企業盈利是一個利好。嚴躍進稱,限競房暫時不會退出市場,但需要進一步優化、調整。(中新經緯APP)

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(編輯:張澍楠)
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